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    見陳陽(yáng)真的想做開發(fā)商，鄒爸明顯有些驚訝，“搞一個(gè)小區(qū)開發(fā)少說也要幾千萬(wàn)，你有這么多錢？”

    他說的幾千萬(wàn)指的是本地，如果換成大城市，幾千萬(wàn)當(dāng)然不夠，單是一個(gè)地皮款都是以億計(jì)，那點(diǎn)錢買房還差不多，搞開發(fā)就差得遠(yuǎn)，

    而陳陽(yáng)前兩天還說錢不夠呢，怎么現(xiàn)在就想做開發(fā)商了呢？

    陳陽(yáng)聳聳肩，“一個(gè)項(xiàng)目要幾千萬(wàn)，但不代表本錢要幾千萬(wàn)啊，正常來說，除了買地皮需要一定的本錢，后面的建設(shè)完全可以用其他方式來解決。”

    “啊？”鄒爸一聽，頓時(shí)來了興趣，“我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還真不了解，你跟我說說，這里面有些什么名堂？”

    陳陽(yáng)看了他一眼，不確定他是真不了解，還是想考驗(yàn)自己，

    不過都不重要，反正這些東西基本上都是些行業(yè)內(nèi)公開的秘密，稍微打聽一下就能知道，但有膽量有能力去做的卻不多而已，

    便說道，“做地產(chǎn)開發(fā)，看上去動(dòng)輒幾千萬(wàn)、幾億的項(xiàng)目，其實(shí)啟動(dòng)資金用不了多少錢，更準(zhǔn)確一點(diǎn)說，房地產(chǎn)行業(yè)，是我所知道的所有行業(yè)中，對(duì)金融杠桿運(yùn)用最多，也是最大的一個(gè)行業(yè)，甚至比部分期貨產(chǎn)品還要高，

    首先是拿地，買地的話，如果是掛牌拍賣，只需要繳納一定比例的保證金，就可以參拍，等把地皮拍下來之后，拿著意向成交合同，就可以去銀行辦理抵押貸款，貸出一筆錢來支付土地尾款，這樣土地就到手了，

    哪怕不是拍賣，而是直接協(xié)議購(gòu)地，程序上也沒多大差別，

    然后是建設(shè)，

    設(shè)計(jì)都好說，如果要求不高，很多建筑設(shè)計(jì)公司都有現(xiàn)成的圖紙，隨便花個(gè)幾十萬(wàn)就能買到一整套小區(qū)工程圖，再加個(gè)幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)，設(shè)計(jì)公司還可以負(fù)責(zé)幫忙報(bào)建，

    獲得審批之后，就可以分兩步同時(shí)進(jìn)行，一邊是找建筑公司施工，現(xiàn)在有不少建筑公司為了搶業(yè)務(wù)，都會(huì)先墊付前期的工程款，只需要在二期甚至三期款到期之前，將前面的款項(xiàng)補(bǔ)上，就不會(huì)影響到后續(xù)工程進(jìn)度，

    另一邊呢，拿到預(yù)售許可證之后，讓建筑公司起個(gè)圍墻，表示小區(qū)已經(jīng)動(dòng)工，就可以正式開始賣樓了，只要房子賣出去，不管是按揭還是全款，錢都是到了開發(fā)公司賬上，開發(fā)公司再將賣房的錢拿出一部分，用來支付工程款，這樣就不會(huì)有任何問題，

    最后，項(xiàng)目如期完工，跟建筑公司結(jié)清工程款，跟銀行結(jié)清土地貸款抵押金，再交了稅費(fèi)，把房子連同房本交給購(gòu)房客戶，剩下的就是自己的利潤(rùn)！”

    陳陽(yáng)拍拍手，笑道，“您看，是不是很簡(jiǎn)單，也不需要多少本錢！”

    想想某大炮說什么房地產(chǎn)行業(yè)的年化利潤(rùn)率只有百分之二十幾，甚至不如很多傳統(tǒng)行業(yè)，當(dāng)時(shí)陳陽(yáng)還真的以為做地產(chǎn)的利潤(rùn)率不算多高，

    但當(dāng)他弄明白地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)模式，就明白了那句話有多可笑，

    一個(gè)億的項(xiàng)目，啟動(dòng)資金甚至不到一千萬(wàn)，然后去掉所有稅費(fèi)和貸款利息，整個(gè)項(xiàng)目的年化利潤(rùn)率在百分之二十到三十之間，

    用本金來算，這個(gè)利潤(rùn)率到底有多少？

    足足兩三倍，甚至有可能更高！！！
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