見孫曉紅停下來喝水，三井浩介問道：“孫小姐，所言極是，那你對(duì)創(chuàng)新是怎么理解的呢？” “三井先生，真正的創(chuàng)新是微創(chuàng)新，是把吃、喝、玩、購(gòu)、游、樂、娛等業(yè)態(tài)更科學(xué)合理的組合并充分迎合人們生活和心里需求的功能和業(yè)態(tài)置入商業(yè)綜合體里，將網(wǎng)絡(luò)上無(wú)法真切感受的東西落實(shí)在現(xiàn)實(shí)中，將原有的商業(yè)業(yè)態(tài)更科學(xué)合理的組合，增強(qiáng)人們的身理和心里的體驗(yàn)和感受，從而增加項(xiàng)目的吸引力。去主力店化和餐飲比例盡可能放大，這些都是謬論，不是每個(gè)項(xiàng)目每個(gè)開發(fā)商都能做到的； 我們要考慮三井綜合體資源整合能力和招商能力，以及運(yùn)營(yíng)能力，綜合體里的零售業(yè)態(tài)比例下降，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)包括美食街、特色主題概念餐吧、紅酒雪茄吧、ktv、美容美發(fā)、兒童體驗(yàn)館、兒童室內(nèi)游樂場(chǎng)、成人室內(nèi)游樂場(chǎng)、成人運(yùn)動(dòng)主題館等比重加大。 這是新時(shí)代零售業(yè)態(tài)必須變革的結(jié)果，但更重要的是人們的休閑娛樂性需求加大的結(jié)果，有的東西是可以給你無(wú)窮的想象空間，但有的東西確實(shí)他永遠(yuǎn)無(wú)法替代的，體驗(yàn)性、參與性、過程的感受、留存的記憶將是未來商業(yè)項(xiàng)目定位所必須考慮和重視的關(guān)鍵，也就是不斷增強(qiáng)項(xiàng)目的休閑性、娛樂性、體驗(yàn)性等，真正為客戶提供他們期望的那種愜意的舒心的過程和感受。 購(gòu)物中心分體化，主力店分散化、品牌集合店為主的相對(duì)獨(dú)立又是一個(gè)整體的分散型購(gòu)物街區(qū)型商業(yè)綜合體將是一種趨勢(shì)，人們的消費(fèi)更注重過程的體驗(yàn)和心靈的感受，這將是未來商業(yè)綜合體定位和功能規(guī)劃的基礎(chǔ)，更是存活商業(yè)的基礎(chǔ)。 有了以上的鋪墊，就到了落地環(huán)節(jié)，也就是產(chǎn)品的定位及策劃。 產(chǎn)品的定位，取決于商家的需求，必須對(duì)項(xiàng)目里的各個(gè)業(yè)態(tài)商家對(duì)物業(yè)的要求要有充分的認(rèn)知和理解，比如口岸、樓層、面積、開間、進(jìn)深、層高、柱距、樓板荷載、水電氣配置、給排水管徑、煙道等，這樣的產(chǎn)品定位才能準(zhǔn)確，反之將嚴(yán)重影響后期的招商銷售，更談不上運(yùn)營(yíng)；如果說住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功與否60-70%的占比，那么商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將決定著項(xiàng)目生死而不是成功與否了。 有了好的產(chǎn)品，招商也就水到渠成了。這個(gè)時(shí)候，我們要考慮業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃。 招商也是有理可循的，幾個(gè)原則一定要遵守。 聚客優(yōu)先的原則，是招商的根本。 項(xiàng)目前期招商時(shí)的業(yè)態(tài)定位及商家組合一定要確保開業(yè)以后可以吸引到的客流來消費(fèi)，比如，項(xiàng)目上引進(jìn)一個(gè)年票房達(dá)2000萬(wàn)的數(shù)字影院可以帶來年客流約為60萬(wàn)人；一個(gè)真冰溜冰場(chǎng)項(xiàng)目可以帶來年客流50萬(wàn)左右；一個(gè)大型超市可以帶來年客流約為150萬(wàn)人；一個(gè)兒童職業(yè)體驗(yàn)館可以帶來年客流量60-70萬(wàn)人，一個(gè)自創(chuàng)業(yè)態(tài)的集合店如天津大悅城“騎鵝公社”年客流達(dá)到250萬(wàn)；一個(gè)美食廣場(chǎng)可以帶來年客流約100萬(wàn)人等等。 總之，按照“聚客優(yōu)先”的原則選擇聚客商家優(yōu)先落實(shí)，這樣才能確保項(xiàng)目開業(yè)就有滿足購(gòu)物中心生存的基本人流。一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目缺乏基本人流支撐，哪怕你引進(jìn)了一些高單價(jià)租金商家進(jìn)駐，但這些高單價(jià)租金商家因?yàn)楹罄m(xù)沒有基礎(chǔ)的消費(fèi)支撐而離去。 盤活人流的原則是關(guān)鍵。 購(gòu)物中心租金收取標(biāo)準(zhǔn)需要參考商家人流貢獻(xiàn)的觀點(diǎn)，對(duì)人流貢獻(xiàn)少的商家多收租金而對(duì)人流貢獻(xiàn)大的商家少收租金。對(duì)不同的業(yè)態(tài)、在不同的位置、樓層實(shí)行差價(jià)招租，對(duì)吸引人流貢獻(xiàn)大的商家、位于縱深的商家、樓層高的商家實(shí)行低價(jià)，對(duì)于位于低樓層和交通要道的商鋪實(shí)行高價(jià)，利用租金的杠桿將合適的商家布置到合適的位置。 便于管理的原則是保障。 因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是購(gòu)物中心建筑內(nèi)引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)商家組合，從而使大型商業(yè)物業(yè)成了一個(gè)有多重商業(yè)業(yè)態(tài)聚居的場(chǎng)所，尤其是大規(guī)模的購(gòu)物中心，在里面聚居的各種不同業(yè)態(tài)的大小商家數(shù)百個(gè)，不同業(yè)態(tài)的商家組合不同、各類商家的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同、不同商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的空間、層高、柱距、載荷、配貨通道、水、電、煤、燃?xì)狻⒖照{(diào)和各種升降梯及動(dòng)力有不同的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要區(qū)別對(duì)待，逐一滿足。 一些特殊業(yè)態(tài)還有特殊需求，如影院、冰場(chǎng)、演藝中心等需求。因此，在選擇不同商家商業(yè)組團(tuán)就位時(shí)候還需要考慮各種商家運(yùn)行要求的特殊性，例如餐飲區(qū)相對(duì)集中一點(diǎn)，這樣配套設(shè)施設(shè)置就相對(duì)集中便于管理；再比如營(yíng)業(yè)時(shí)間特別長(zhǎng)的商家相對(duì)來說需要布置集中一點(diǎn)，如電影院、ktv、紅酒吧等營(yíng)業(yè)時(shí)間特別長(zhǎng)的商家布置在相對(duì)一個(gè)集中的區(qū)域并配上專用垂直交通及空調(diào)系統(tǒng)和用電系統(tǒng)，總之，各類商家組團(tuán)落戶需要考慮貫徹“節(jié)約能耗、便于管理的原則”。 預(yù)留發(fā)展的原則是延續(xù)。 做商業(yè)的人都知道，所有項(xiàng)目從‘培育期’、‘提升期’到‘成熟期’甚至到‘成熟期’以后的經(jīng)營(yíng)歲月里，都必須經(jīng)歷數(shù)次業(yè)態(tài)和商家的不斷調(diào)整來更好滿足變化著的消費(fèi)需求，提升項(xiàng)目檔次、提高收益，因此，在初期定位中預(yù)留未來發(fā)展空間必不可少。一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開業(yè)之前的商業(yè)組團(tuán)落戶就考慮了初期組合方案、中期組合方案，有了這樣的備用方案，在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)時(shí)就預(yù)留了購(gòu)物中心開業(yè)十年以后需要更換或引進(jìn)商家所需要的物業(yè)技術(shù)條件了。 合作共贏的原則是根本。 與擬引進(jìn)入駐商家品牌合作在線上和線下領(lǐng)域創(chuàng)新合作共同為顧客提供便利貼心的服務(wù)合體驗(yàn)；與所有入駐商家一起搭建項(xiàng)目商家聯(lián)盟，幫助他們推廣商品和服務(wù)并設(shè)立大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)向所有入駐商家開放，與所有入駐商家建立新型租賃共同體關(guān)系，抱團(tuán)發(fā)展。” 孫曉紅將手中的稿子放了下來，看著對(duì)面坐著的三井浩介，等著他的提問。