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房地產企業稅收籌劃論文
一、房地產項目決策階段的稅收籌劃
（一）借款費用資本化的選擇
根據《國稅發【2009】31號》規定，企業在所得稅的稅前扣除項目中不包含資本化借款費用，也就是說，發生在成本對象完工前的借款費用不得在企業所得稅前扣除，之后發生的借款費用可以作為財務費用直接在企業所得稅前扣除。所以，房地產開發企業對于完工時間不同的項目，其成本一定要單獨核算，這樣對于完工時間較早的項目來說，其后發生的借款費用就可以在企業所得稅稅前進行扣除，從而減輕了企業所得稅的負擔。
（二）建筑合同訂立的選擇
在與施工企業簽訂合同時，會涉及到許多的稅務問題，如果處理不當，就會產生過高的稅負，因此簽訂合同的過程一定要進行周密的籌劃，以降低房地產開發企業的成本支出。這里需要抓住的關鍵問題就是，稅法規定，項目建設過程中，施工企業購買的設備價款需要繳納營業稅，而開發企業提供的設備則不需要繳納營業稅，這就為稅收籌劃提供了可能性。如：施工企業購買設備，設備價款包含在施工合同總金額中，這樣，合同金額增加了，即施工單位的收入增加了，但是同時施工企業為購買設備也增加了成本，實際上利潤并未增加，只因合同金額增加，而導致了營業稅負擔的加重，施工企業勢必會把增加的負擔轉移給房地產企業，實際上增加的還是房地產企業的稅收負擔。
二、房地產項目銷售階段的稅收籌劃
（一）成立專門的銷售公司
房地產公司成立銷售機構可以少繳企業所得稅和土地增值稅，這是因為，依據稅法規定，房地產開發企業支付給銷售公司的傭金可以在土地增值稅前扣除，因此成立銷售公司能夠有效地規避企業所得稅和土地增值稅。
（二）通過簽訂裝修合同將銷售收入進行分解
通常情況下房地產開發商對精裝修房的定價有兩種方式，一種是將精裝修的價格包含在房屋的銷售價格內，即銷售收入由毛胚房的價格和裝修費用共同組成，房地產開發公司與購房者一并簽署購房合同;另一種是房屋的銷售價格不包括精裝修的價格，即銷售收入就是毛胚房的價格，房地產開發公司先與購房者以毛胚房的價格簽署購房合同，再與購房者單獨簽署裝修合同。前者我們稱之為合并定價方式，后者我們稱之為分別定價方式。這兩種方式的稅收負擔水平是否相同呢?對于合并定價方式，房地產公司應按總的銷售收入一并繳納營業稅和土地增值稅，裝修費用雖然可以稅前扣除，也不存在增值額，但稅法規定，土地增值稅采取預先征收的方式，因此其實裝修價格也繳納了部分的土地增值稅。對于分別定價方式，房地產公司應以毛胚房的價格作為銷淺談加強對房地產企業銷售收款管理與監控售收入繳納土地增值稅和營業稅，精裝修的合同收入不需繳納土地增值稅，如果房地產公司與購房者簽訂的裝修合同金額和房地產公司與裝修公司簽訂的裝修合同的金額相同，即營業額為零，也不需要繳納營業稅。
（三）嚴格區分代收收入
代收收入，顧名思義就是房地產公司代相關機構收取的基金和各種費用等。房地產開發企業對于代收收入一定要嚴格區分開來，必須取得相關機構的發票證明，否則一旦并入自身的銷售收入，就會使銷售收入增加，從而加重不必要的稅收負擔。
三、結束語
本文筆者通過對房地產開發的3個階段，選取典型籌劃案例進行分析，有力地論證了稅收籌劃在房地產企業成本控制中的重要性，房地產企業的納稅管理一定要合理規劃，富有遠見性，以應對越來越復雜的形勢，才能有效、合法地進行籌劃，減輕稅收負擔。
作者：劉寧 單位：北京安聯置業發展有限公司
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