城鎮土地使用稅繳納時間

　　企業使用建設用地，到底該如何確定城鎮土地使用稅納稅義務發生時間?

　　例:某房地產開發經營企業A公司通過掛牌方式取得建設用地一塊。2014年3月10日，A公司與國土部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定“出讓人同意在2014年11月1日前將出讓宗地交付給受讓人”。此地塊實際交付時間是2015年1月18日，辦理土地使用權證的時間是2015年5月20日。那么，A公司該宗地城鎮土地使用稅納稅義務時間應如何確定?(當前，土地出讓合同中普遍約定的是交付土地的截止日期，而不是某個具體日期)

　　現行法規:《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　本例中，出讓合同雖未約定具體交地日期，但約定了截止日期。當交付日期約定不明確時，一般應遵循有利于納稅人的原則，以截止日期作為約定交付日期，從截止日期次月即2014年12月起繳納稅款。

　　觀點:從使用土地的次月開始納稅，更符合城鎮土地使用稅立法精神。《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納城鎮土地使用稅。”該條例第八條規定，“征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。”

　　因此，納稅義務發生的前提是:使用土地，應從開始使用的次月起納稅。本例中，A公司在2015年1月18日之前并未交付土地，且未取得土地使用權，不可能使用該土地，故不發生納稅義務。1月18日交付土地，應從2月起納稅。需要注意的是，在界定納稅人是否使用時，應包括已取得土地使用權，或者雖未取得土地使用權但已使用等情形。

　　分析:合同簽訂時間、合同約定的交地時間及取得土地使用權的時間，往往與實際使用土地的時間不一致，延遲交地的現象時有發生。而且，延遲拿地通常會影響受讓方的權益，如果同時還要求受讓方按約定交地時間納稅，確實不太合理，行政執法也應當符合合理性原則。

　　反避稅分析:財稅〔2006〕186號文件以合同約定交地時間次月納稅的規定可能會導致惡意避稅。比如，某些免稅單位(如符合條件的安置殘疾人企業、行政事業單位等)將土地使用權轉讓給其他企業時，可以約定在某個遙遠的未來將土地交付給受讓企業，而實際上早已交付，如果一味地按照合同約定交地的次月納稅，就會導致該轉讓地塊的城鎮土地使用稅長期落空。有些應稅單位之間轉讓土地使用權，也可以利用約定交地時間來轉移土地使用稅負擔，調節企業所得稅或者達到其他某種目的。因此，以約定交地時間次月納稅的規定，存在避稅漏洞。納稅義務銜接分析:以土地使用權轉讓為例，如果執行財稅〔2006〕186號文件以合同約定交地時間次月納稅的規定，可能會導致先后納稅人的納稅義務不銜接，出現同一土地買賣雙方重復繳稅的現象。例如，甲企業轉讓土地使用權給乙企業，合同約定的交地時間早于實際交地或變更土地使用權證的時間，甲企業已經按照約定交地時間納稅時，乙企業的納稅義務可能未終止。因為，依據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。乙企業土地的實物或權利狀態尚未發生變化，此時甲、乙兩企業對相同的地塊都存在納稅義務，顯然有悖常理。

　　拓展：

　　城鎮土地使用稅的納稅期限、納稅地點是怎樣規定的?

　　城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區和直轄市人民政府根據當地的實際情況確定。目前各地一般規定為每個季度繳納一次或者半年繳納一次，每次征期15天或者1個月。例如，北京市規定：納稅人全年應當繳納的城鎮土地使用稅分為兩次繳納，納稅期限分別為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

　　新征收的耕地，應當自批準征收之日起期滿1年的時候開始繳納城鎮土地使用稅;新征收的非耕地，應當自批準征收的次月起納稅。

　　購置新建商品房，應當自房屋交付使用的次月起繳納城鎮土地使用稅;購置存量房，應當自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書的次月起納稅;出租、出借房產，應當自交付出租、出借房產的次月起納稅。

　　以出讓、轉讓方式有償取得土地使用權的，應當由受讓方自合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同沒有約定交付土地時間的，應當由受讓方自合同簽訂的次月起納稅。

　　納稅人由于土地的實物或者權利狀態變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納城鎮土地使用稅的計算應當截止到土地

　　的實物或者權利狀態變化的當月月末。

　　城鎮土地使用稅一般應當向土地所在地的稅務機關繳納。納稅人使用的土地屬于不同省(自治區、直轄市)管轄范圍的，應當分別向土地所在地的稅務機關納稅。在同一省(自治區、直轄市)管轄范圍以內，納稅人跨地區使用的土地，由當地省級地方稅務局確定納稅地點。

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