房地產(chǎn)企業(yè)一般融資方式

　　地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求非常大，融資能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。

　　一、房地產(chǎn)私募基金

　　房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進(jìn)行融資，已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

　　二、融資性售后回租

　　房地產(chǎn)的融資性售后回租，簡(jiǎn)單說(shuō)就是企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，同時(shí)回租并定期支付租金，租賃期滿后回購(gòu)該物業(yè)的一種融資方式。售后回租的融資額與標(biāo)的物業(yè)價(jià)值成正比，期限長(zhǎng)，租金支付方式較靈活。

　　三、境外融資

　　境外融資包括房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、海外發(fā)債，以及與外資基金合作等。境外融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的要求較高，融資成本也較高。

　　四、銀行貸款

　　商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時(shí)間不長(zhǎng)。

　　五、股票融資

　　股票融資包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多，股票融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。

　　六、債券融資

　　房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)發(fā)行企業(yè)債和公司債的方式籌措資金。但國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，債券市場(chǎng)規(guī)模小，債券融資比例很低，并發(fā)展緩慢。

　　七、房地產(chǎn)信托

　　在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，信托融資憑借制度優(yōu)勢(shì)逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集;二是股權(quán)投資信托，即信托資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股份在信托期滿后被溢價(jià)回購(gòu)的信托模式。

　　房地產(chǎn)融資的途徑有哪些

　　一、直接融資

　　直接融資是指企業(yè)進(jìn)行的首次上市募集資金(IPO)、配股和增發(fā)等股權(quán)融資活動(dòng),所以也稱為股權(quán)融資;同時(shí)包括權(quán)益相關(guān)融資，投資者擁有公司的權(quán)益、決策權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。資本間接融資是指企業(yè)資金來(lái)自于銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款等債權(quán)融資活動(dòng),投資者比公司權(quán)益所有人優(yōu)先分配公司收益，獲得利息收益，所以也稱為債務(wù)融資。

　　直接融資包括上市融資，定向增發(fā)和公開(kāi)增發(fā)等。上市融資指的是公司在證券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金。股票上市可以在國(guó)內(nèi)，也可選擇境外，可以在主板上市也可以在高新技術(shù)企業(yè)板塊，如美國(guó)(NASTAQ)和香港的創(chuàng)業(yè)板。發(fā)行股票是一種資本金融資，投資者對(duì)企業(yè)利潤(rùn)有要求權(quán)，但是所投資金不能收回，投資者所冒風(fēng)險(xiǎn)較大，因此要求的預(yù)期收益也比銀行高，從這個(gè)角度而言，股票融資的資金成本比銀行借款高。

　　二、間接融資

　　間接融資包括公開(kāi)債務(wù)融資和非公開(kāi)債務(wù)融資。公開(kāi)債務(wù)融資指的`是在證券市場(chǎng)上公開(kāi)發(fā)行債券，目前國(guó)內(nèi)包括企業(yè)債、短期融資債券和未來(lái)即將放開(kāi)的公司債。

　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的渠道

　　(1)注冊(cè)資本金，房地產(chǎn)企業(yè)股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。

　　(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國(guó)人民銀行對(duì)四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。

　　(3)發(fā)行債券，根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。

　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來(lái)，國(guó)家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開(kāi)始解禁。中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的'情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無(wú)法達(dá)到此要求。

　　(5)海外資金，國(guó)內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國(guó)目前的法律法規(guī)沒(méi)有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國(guó)還剛剛處于探索階段。REIT未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。

　　(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來(lái)源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。

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