陜西省物業管理條例

時間：2022-12-10 10:39:00 物業管理師我要投稿

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陜西省物業管理條例

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　　陜西省物業管理條例篇1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，創造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主以管理規約為基礎，自行管理或者通過選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

　　第四條物業管理實行業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則。

　　第五條省人民的政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)人民的政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民的政府其他有關部門按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府依法做好轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　第六條設區的市、縣(市、區)人民的政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業管理的條件。

　　第二章業主、業主大會及業主委員會

　　第一節業主大會籌備組

　　第七條已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

　　尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。

　　業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第九條物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的；(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

　　第十條物業管理區域符合本條例第九條規定的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民的政府，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組。縣(市、區)物業管理行政主管部門應當予以指導。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本條例規定行使業主大會權利。

　　第十一條業主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉鎮人民的政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其余為業主代表。

　　業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民的政府工作人員擔任，業主代表由業主推選產生。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。

　　第十二條建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持。

　　第十三條業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；(三)確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；(四)擬定業主委員會選舉辦法；(五)提出業主委員會成員候選人名單；(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業管理區域內公示。

　　第十四條業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　　業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，并終止活動。

　　業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。

　　第二節業主大會

　　第十五條下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則；(二)選舉、更換業主委員會成員；(三)聽取和通過業主委員會的工作報告；(四)選聘、解聘物業服務企業；(五)管理、使用和續籌專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)撤銷業主委員會不適當的決定；(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主委員會應當在業主大會作出決定之日起三日內，將決定事項在物業管理區域內公告，并以書面形式告知全體業主。

　　第十六條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主，且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業主參加，也可以由業主推選業主代表參加；采用書面形式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示，業主有查閱相關資料的權利。

　　業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。

　　業主大會會議表決采取記名投票的方式。

　　第十七條首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產生業主委員會。

　　第十八條管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設行政主管部門制定。

　　第十九條首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起十五日內，由業主委員會報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　第二十條業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)占總人數五分之一以上業主提議的；(二)發生突發事件需要及時處理的；(三)業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

　　業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第(二)項情況除外。

　　第二十一條業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民的政府責令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民的政府組織召開業主大會。

　　第二節業主委員會

　　第二十二條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。

　　業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定；(二)召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；(四)審核需要業主分攤的費用；(五)監督管理業主共有收益；(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；(七)監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；(八)調解物業使用糾紛；(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

　　業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。

　　業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。

　　第二十四條業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。

　　業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。

　　第二十五條業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。

　　未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十六條業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力；(二)履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費；(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職；(四)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；(五)具備必要的工作時間。

　　第二十七條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民的政府備案。備案時應當提交以下材料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則；(二)業主大會的會議記錄和會議決定；(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。

　　物業管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

　　業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

　　備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務企業。

　　第二十八條業主委員會組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第二十九條業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；(四)被判處刑罰的。

　　第三十條業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：

　　(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；(三)違反本條例第二十八條規定的；(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第三十一條業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。

　　業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

　　第三十二條業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

　　經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的'，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第三十三條業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。

　　業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。

　　第三十四條業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　第三十五條業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

　　業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。

　　業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　第三十六條業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第三十七條業主委員會半數以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民的政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民的政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。

　　第三十八條占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。

　　業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

　　第四節其他規定

　　第三十九條業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第四十條業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

　　第四十一條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。

　　業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。

　　第三章前期物業管理

　　第一節物業管理區域劃分

　　第四十二條物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區)物業管理行政主管部門劃定。

　　第四十三條物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：

　　(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域；(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域；(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

　　對物業管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府確定。

　　第四十四條新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

　　縣(市、區)物業管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

　　第二節前期物業管理

　　第四十五條新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

　　(一)生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；(二)用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電；(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

　　第四十六條前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

　　第四十七條建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第四十八條住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業服務企業時，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

　　第四十九條建設單位應當在銷售物業前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時管理規約，并與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　第五十條建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。

　　物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第五十一條前期物業服務合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第五十二條建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　第五十三條建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)共用設施設備清單；(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件；(五)業主名冊；(六)物業管理必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。

　　第五十四條新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

　　(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。

　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

　　第五十五條建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

　　設區的市、縣(市)房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

　　第五十六條建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業管理服務

　　第五十七條從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業管理資質證書。

　　物業管理專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第五十八條一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。

　　第五十九條業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

　　第六十條物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　第六十一條物業服務合同應當包括下列內容：

　　(一)物業的基本情況；(二)委托方和受托方的權利義務；(三)物業管理服務事項和服務標準要求；(四)物業管理服務費的標準和收取辦法；(五)物業的養護和維修要求；(六)合同的期限、變更和解除；(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式；(八)違約責任及解決糾紛的途徑；(九)專項維修資金的管理使用；(十)物業管理服務用房；(十一)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業服務合同示范文本由省建設行政主管部門制定。

　　第六十二條物業服務企業可以提供下列服務：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；(三)公共綠化的養護和管理；(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；(五)車輛停放管理服務，保障道路暢通；(六)物業檔案、資料管理；(七)裝飾裝修管理服務；(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

　　第六十三條物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

　　第六十四條物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

　　物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。

　　物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。

　　第六十五條供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：

　　(一)業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取；(二)部分業主共同使用的，由相關業主分攤；(三)全體業主共同使用的，由全體業主分攤；(四)物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。

　　物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。

　　第六十六條供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

　　供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第六十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發事件的預防和應對作出規定。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第六十八條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

　　第六十九條物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

　　(一)業主共有的結余資金；(二)第五十三條規定的資料；(三)物業服務用房；(四)維修、保養物業形成的技術資料；(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；(六)其他應當移交的資料和財物。

　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

　　第七十條業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　　第五章物業的使用和維護

　　第七十一條物業使用中不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；(三)擅自將住宅改變為經營性用房；(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；(六)侵占綠地，毀壞花草樹木；(七)亂倒垃圾、亂堆雜物；(八)亂設攤點、亂停車輛；(九)違反規定飼養動物；(十)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。

　　第七十二條任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因物業維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，在約定期限內恢復原狀。

　　第七十三條物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關業主或者使用人應當予以配合；相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的，應當承擔賠償責任。

　　因維修養護物業共用部位、共用設施設備，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

　　第七十四條業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，并告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

　　業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。

　　第七十五條物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

　　占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

　　物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。

　　機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。

　　物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

　　第七十六條利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營行為的，應當經相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第七十七條建設單位應當按照國務院及其建設行政主管部門規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第七十八條新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向物業所在地的設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。

　　物業保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業保修金全額交存證明。

　　第七十九條物業保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。

　　房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第八十條物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

　　第八十一條物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支。

　　縣(市、區)物業管理行政主管部門應當在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

　　第八十二條物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存。

　　第八十三條符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設單位：

　　(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；(二)出現物業質量問題，但建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務；(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

　　物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業保修金本息余額依法列入清算財產。

　　第八十四條物業保修責任期滿前30日，物業管理行政主管部門應當將擬退還物業保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

　　第八十五條物業管理行政主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。

　　第八十六條省建設行政主管部門應當對物業保修金的交存、使用、管理和退還實施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第六章專項維修資金的使用和管理

　　第八十七條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后需要使用專項維修資金時，住宅物業、非住宅物業或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。

　　第八十八條下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；(二)依法應當由專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第八十九條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

　　設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況合理確定交存標準，公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。

　　第九十條已售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

　　第九十一條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

　　業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。

　　已售公有住房的業主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

　　業主交存的專項維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第九十二條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的專項維修資金，由物業所在地設區的市、縣(市)物業行政主管部門代管；已售公有住房專項維修資金，由設區的市、縣(市)財政部門或者物業管理行政主管部門負責管理。

　　設區的市、縣(市)物業行政主管部門應當委托所在地的商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

　　開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。

　　第九十三條業主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規定將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立專項維修資金管理制度。

　　設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門對業主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監督。

　　第九十四條業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30%的，應當及時續交。

　　續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，按照設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門會同同級財政部門制定的續交具體管理辦法執行。

　　第九十五條房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。

　　房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：

　　(一)業主交存的返還業主；(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。

　　第九十六條本條例實施前商品住宅業主、非住宅業主已經交存的專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門代管；已售公有住房專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)財政部門或者物業管理行政主管部門負責管理。

　　該物業管理區域業主大會已經成立的，專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第九十三條的規定執行。

　　專項維修資金管理辦法的實施細則由省建設部門會同省財政部門制定。

　　第七章法律責任

　　第九十七條違反本條例第十條第二款規定，街道辦事處、鄉鎮人民的政府自收到書面告知三十日內，未組織成立首次業主大會籌備組的，由縣(市、區)人民的政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。

　　第九十八條違反本條例第三十一條第二款規定，業主委員會組成人員資格終止后，逾期不交回有關資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民的政府責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十九條違反本條例第四十五條第一款規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上物業行政主管部門責令停止交付使用；拒不停止的，處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。

　　第一百條違反本條例第四十七條第二款規定，住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第一百零一條違反本條例第四十八條規定，建設單位未按規定時限完成招標的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第一百零二條有下列情形之一的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款：

　　(一)違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位未按時將臨時管理規約和前期物業服務合同報送備案的；(二)違反本條例第五十條第一款規定，建設單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的；(三)違反本條例第六十條規定，物業服務企業未按時將物業服務合同報送備案的。

　　第一百零三條違反本條例第五十二條規定，建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第一百零四條違反本條例第五十四條第一款規定，建設單位未按規定配置物業管理用房的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第一百零五條違反本條例第五十四條第三款規定，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第一百零六條違反本條例第五十七條第一款規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　違反本條例第五十七條第二款規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零七條違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規定，建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本條例第六十九條第二款規定，物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令追回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零八條違反本條例第六十三條規定，物業服務企業將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零九條違反本條例第六十四條第三款規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第一百一十條違反本條例第六十五條第二款規定，物業服務企業不按規定公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第一百一十一條違反本條例第六十八條第三款規定，原物業服務企業未及時退出物業管理區域的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第一百一十二條違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規定，有下列行為之一的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的；(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備的；(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的；(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第一百一十三條違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規定，建設單位未按規定交納、補存物業保修金的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期交納；逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第一百一十四條違反本條例第八十七條第二款規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　違反本條例第八十七條第三款規定，建設單位、公有住房售房單位未按規定分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉入該物業管理區域專項維修資金專戶。

　　第一百一十五條違反本條例第九十一條第二款規定，業主未提供交存專項維修資金憑證，建設單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由建設單位代業主履行交納專項維修資金的義務。

　　第一百一十六條違反本條例第九十六條第一款規定，未在規定時限內將商品住宅物業、非住宅物業專項維修資金交由物業行政主管部門代管的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期轉交，逾期未轉交的，處專項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。

　　未在規定時限內轉交已售公有住房專項維修資金的，由縣級以上財政部門或者物業管理行政主管部門依照前款規定處罰。

　　第一百一十七條違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第一百一十八條縣級以上物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。

　　第一百一十九條物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第一百二十條國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職物權利、玩忽職守、徇私與舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第八章附則

　　第一百二十一條本條例中有關的專業用語含義：

　　(一)自用部位，是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；(二)自用設施設備，是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設備；(三)共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；(四)共用設施設備，是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

　　第一百二十二條本條例自2009年5月1日起施行。

　　陜西省物業管理條例篇2

　　服飾儀表

　　1、工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；

　　2、除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、領帶平整、端正；

　　5、工作服嚴禁混穿；

　　6、西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；

　　7、維修人員現場作業應著操作服；長袖工作服不能挽起；

　　8、女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；

　　9、男員工頭發不過耳；

　　10、各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場所

　　1、無灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區域隨手關門；

　　3、下班前關閉電腦主機及電源；

　　4、最后離開工作區域者，必須將區域的燈、電器等關閉；

　　傳真

　　1、收、發傳真注明發、收件人全名、傳真號、頁碼、順序

　　培訓會議

　　1、準時參加會議和培訓；

　　2、請假提前通知組織者；

　　3、會議前應將手機、CALL機關掉或調整在震動狀態；

　　4、會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；

　　5、會議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、最后離開者將會議場所的燈、電器等關閉。

　　接聽電話

　　1、電話三聲內以最快的時間接聽；

　　2、接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；

　　3、鄰座無人應主動代接并記錄、轉告；

　　4、應清楚來電方何人、何事、回訪聯系電話或方式，必要時做好記錄；

　　5、代接的電話應以最快時間轉告他人，必要時做留言便條；

　　6、語言溫和、態度禮貌；

　　7、后于對方掛線；

　　樣板會所類

　　樣板間銷售廳

　　1、電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態。

　　2、地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質地物品無銹跡；

　　3、物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、飲用水、水杯備用充分；

　　6、房間禁止抽煙；

　　7、未經允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會所

　　1、會所環境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、確保會所服務各設施、配置物品完好無損，正常使用；

　　3、熟悉本崗位的操作流程；

　　4、微笑服務，儀容整潔；

　　5、主動細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務需求；

　　6、引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、優質高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務項目的要求；

　　8、保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務要求應向上級匯報；

　　9、各項服務單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、各項采購、消耗、物品領借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；

　　11、各類引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會所管理制度的要求；

　　裝修維修類

　　裝修

　　1、現場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀的裝修現象；

　　4、嚴禁同時進行燒焊與木工作業；

　　5、門窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、埋設電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、臨時線路電源必須裝設開關板，負荷與開關容量符合電氣技術要求；

　　8、下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、消防設施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、改動安防系統必須按程序申請；

　　12、中央空調系統改動必須按程序進行過審批；

　　13、施工現場嚴禁明火；

　　14、必須配兩個以上（足量）的滅火器；

　　15、垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區；

　　16、施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返修

　　1、接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；

　　2、接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、進入室內返修前，須征得業主同意；

　　4、在規定時間內到達返修現場并完成返修；

　　5、文明施工，不動用業主物品；

　　6、收工須清理、清潔現場，關閉門窗、開關；

　　7、損壞設施，照價賠償。

　　家政維修

　　1、維修前，準備齊相關工具和材料；

　　2、嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、需要動用業主物品須征得業主同意，嚴禁接受業主禮品、贈品；

　　4、工作現場必須保持整潔，盡量不影響業主正常生活；

　　5、操作過程中如有疑點及時記錄并與業主溝通確認；

　　6、較大收費項目與業主協商，達成一致后方可提供；

　　7、維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、收拾完工具材料，并清理、清潔現場；

　　9、全部完成后須請業主在維修服務單上簽字確認；

　　安全管理類

　　通則

　　1、按各崗位要求著裝及裝備；

　　2、熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、熟悉崗位操作流程；

　　4、清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發事件的處理、協調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、質量記錄填寫規范；

　　7、當天第一次遇公司領導和部門經理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、值班期間設備正常；

　　2、熟練操作監控、消防中心的各類設施、設備；

　　3、中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經部門經理審批資質；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來電、內部人員交代須協調他人完成的服務事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關人員，無遺漏；

　　8、中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、各類設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、異常情況及時調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進，確保有記錄、有結果；

　　11、無堆放與工作無關的物品；

　　12、當值期間嚴禁從事與崗位無關的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；

　　大廈類物業的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；

　　2、各類設施、設備的檢查到位，無遺漏；

　　3、異常情況及時報告或處理；

　　4、保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、監督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、面帶微笑，主動迎候賓客；

　　2、看到手提重物顧客主動協助送至電梯口；

　　3、逢雨天應主動為顧客開車門、打傘；

　　4、準確登記外來郵件；

　　5、嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、保持大堂整潔干凈；

　　7、制止不文明的行為。

　　車場巡邏崗

　　1、保證車場車輛停放有序；

　　2、指揮車輛動作標準規范；

　　3、場內車輛登記準確，新損車輛記錄齊全并通報車主；

　　4、指揮車輛及巡查時確保自身安全。

　　車場出入口崗

　　1、車輛進出敬禮且動作標準、規范；

　　2、任何車場進出均須發放和回收憑證；

　　3、收、發卡均站在車輛方向盤一側；

　　4、車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發卡動作迅速；

　　5、保障出入口通道暢通；

　　6、現場停車費現金超過￥500元時必須按要求上繳財務并換回憑證；

　　7、票據、記錄完整，發現駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；

　　8、確保停車憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　9、車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類

　　通則

　　1、地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；

　　2、墻面、天花無蜘蛛網、無污跡；

　　3、各種游樂設施、標識無灰塵、擺放整齊；

　　4、垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；

　　5、需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、排水管、井內無雜物，排水暢通，無堵塞；

　　外圍

　　1、室外公共設施、場所無損壞、目視無塵；

　　2、綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；

　　3、大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；

　　4、公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、噴泉水池：水質不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀；

　　室內

　　1、地面、級梯無污跡、無雜物；

　　2、天花：無蜘蛛網、無明顯灰塵；

　　3、電梯：轎箱內外無塵無污、無手印；溝槽無砂粒、污垢；

　　4、宣傳欄：無塵無污；張貼內容整齊、美觀；

　　5、電梯門、天臺門、設備房門：無塵無污；

　　6、各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡;

　　7、天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；

　　2、公共設施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網；

　　3、排水暢通、無積水。

　　洗手間

　　1、地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；

　　2、便池無污垢、異味；

　　綠化類

　　通則

　　1、無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；

　　2、植物無枯枝枯葉；

　　3、黃土不直面向天；

　　4、長勢旺盛；

　　5、主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、喬木

　　7、樹干正常生長挺直；

　　8、骨架均勻，樹冠完整；

　　地被植物

　　1、草坪目視平整，無明顯雜草；

　　2、草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM

　　花壇

　　1、搭配得當，層次分明；

　　2、泥土不染花葉，不外露；

　　3、整體布局美觀、耐看。

　　消殺現場

　　1、投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、外圍及綠化帶無鼠洞。

　　3、無明顯四害活動；

　　4、下水道、污水井無明顯蚊蠅。

　　5、夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。

　　公共設施類

　　通則

　　1、責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、無生銹、無掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、管網有流向指示，閥門標明醒目的開關狀態（常開、常閉等）；

　　4、危險部位（件）、狀態有保護及醒目的、符合專業要求的警告標識。

　　停車場設施

　　1、入口處必須設置 “車輛駛入請登記”及符合要求的“停車場收費標準”標示牌；

　　2、車庫入口有符合本小區實際的限高、限速標識；

　　3、停車場內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、地面、墻面指示標線劃線規范、符合專業要求；

　　5、應設崗亭，停車場“三證”齊全有效；

　　6、入口設立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質、類別；

　　7、符合“三公開”制度，即有公開車場責任人、公開收費標準、公開管理員姓名；

　　8、崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；

　　10、倒車架安裝牢固，不松動；

　　11、地下車場指示燈，指示箱工作正常。

　　化糞池

　　1、化糞池有容積標識；

　　2、糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。

　　泳池

　　1、游泳池內池水清澈干凈無異味；

　　2、泳池周圍無鋒利有棱角硬物；

　　3、泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、配有足量的救生員。

　　娛樂設施

　　1、完好無破損；

　　2、連接部位結實，無松脫，轉動部位有防護罩；

　　3、有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、水位觀察管有標記，能觀看到水位；

　　3、溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、泄水口、排氣孔有防蟲網罩；

　　7、進出口門正常上鎖；

　　8、確保水質符合供水要求，無紅蟲、泥沙；

　　9、無滲漏、無銹跡、無異響；

　　10、環境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、外觀完好無缺損；

　　2、溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；

　　3、表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；

　　4、顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]

　　5、配置的.照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；

　　3、路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；

　　4、戶外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、無明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、泵井內無污泥；

　　2、運轉時無異響和震動；

　　3、溢位器正常完好，無失控和誤報現象；

　　4、電源控制箱各控制開關正常并處在自動控制狀態；

　　5、控制箱各種信號指示正常、布線整齊；

　　公共設施類

　　廣場噴泉

　　1、水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、噴水正常，噴口無堵塞；

　　4、池底清潔無明顯雜物、枯葉；

　　5、無明顯異味。

　　防雷設施

　　1、避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；

　　2、避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。

　　3、無明顯銹跡；

　　4、符合避雷系統技術要求。

　　公共照明

　　1、燈具燈罩完好，無松動。

　　2、使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。

　　3、發熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。

　　4、配電箱布線整齊，箱體及開關有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、燈具目視符合清潔要求。

　　防火門

　　1、正反兩面標識良好；

　　2、門把手完好。

　　3、閉門器力度適中，能正常使用；

　　4、能正常開閉；

　　5、設置有門禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、通道暢通無雜物；

　　2、設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、通道內照明、送風、排風良好；

　　4、消防器材狀態良好。

　　消防設施

　　1、防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；

　　3、警鈴、風閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、滅火器有效、完好；

　　6、所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、能正常完好使用；

　　2、閥門能正常開、閉（自動、手動）；

　　3、閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、煤氣泄漏探測器完好。

　　門禁設施

　　1、門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、門禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、門禁安裝牢固，布線規范；

　　4、中心能提取門禁讀卡記錄；

　　5、標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類設備房

　　通用標準

　　1、設備房門上有相應設備房標識；

　　2、設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3、設備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整；

　　4、配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好；

　　5、設備房內的負荷開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位有防護罩；

　　7、設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，

　　2、配電柜、配電箱內布線規范，整齊，接線無松動。

　　3、溫度應保持在40℃以下。

　　4、配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、配電計量總表鉛封完好。

　　7、配電房接地線緊固，無斷裂情況。

　　8、變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、主機正常運轉無異響和震動。

　　2、制屏（現場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、保溫到位、完好，無滲漏水現象；

　　4、主機溫度不超過允許的設計溫度。

　　電梯轎廂

　　1、確保正常使用；

　　2、門機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；

　　3、各按鈕、按鍵、照明燈具、風扇等完好、干凈，無異響；

　　4、電梯準運證副本有效；

　　5、各類標識（火警、搭乘須知、開關門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、溫度應保持在40℃以下，降溫通風設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、電梯盤車操作作業指導書有效、清晰；

　　3、盤車救援工具完好、齊全；

　　4、電梯機房內張貼運行準用證副本2；

　　5、分承包方的保養計劃書有效、清晰完整；

　　6、懸掛有政府主管部門頒發的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、故障維修記錄全面、詳盡、真實。

　　發電機

　　1、發電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關裝置；

　　4、蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置；

　　7、發電機接地線緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；

　　2、系統無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；

　　3、各防護區手動/自動選擇開關正常，工作狀態中的指示燈亮；

　　4、日常檢查時，把開關打到手動控制上。

　　，物業管理條例之物業現場管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類設備房

　　1、泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、各種開關處于自動狀態，自動、手動切換正常；各種泵運轉時無異響和震動；

　　3、濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類設施設備

　　1、各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、沙缸壓力表在水泵運行時應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、各種開關工作時處于自動狀態，自動、手動切換正常；

　　5、各種泵運轉時無異響和震動；

　　6、現場無滲漏、油跡、水跡。

　　風機房

　　1、風機配電箱保持在自動位置，配電箱內接線規范；

　　2、風機運行時無抖動現象，軸承位置無異響。

　　3、能在控制中心控制送風機啟停。

　　消防監控中心

　　1、錄相畫面清晰；

　　2、錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環中至少一次；

　　3、錄象帶更換時間定時，并統一保管；

　　4、各端口接線規范、牢固，各接入接出線有標識；

　　5、中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、聯動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關，所有指示燈發光；

　　7、備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領用有詳細記錄；

　　8、存有的相關法規、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。

　　作業類

　　高空作業

　　1、作業人員須執有效的《高空作業許可證》；

　　2、有六級以上大風、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業；

　　3、高空作業時，須使用安全帶，地面有專人監護；

　　4、作業地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、清洗樓宇外墻時，應提前向用戶發出通知表明相關事項；

　　施工管理

　　1、施工地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、施工完畢及時清理現場

　　現場標識

　　1、現場標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

　　陜西省物業管理條例篇3

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過自治管理，選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

　　第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、城鄉規劃、市政公用、環境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區、商業區、工礦區及機關、學校、醫院等實行社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業發展。

　　鼓勵采用節能、環保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第二章新建物業與前期物業管理

　　第一節物業管理區域

　　第八條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。

　　物業主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　第十條物業管理區域劃定后，確需調整的，由物業主管部門按照本條例的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到百分之五十以上的業主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

　　物業管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業服務用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。

　　第十五條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十七條本條例實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

　　各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

　　第十九條物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關業主共有，但由經營單位投資經營的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位的意見。

　　第三節前期物業管理與物業交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業服務企業。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網，并安裝分戶計量裝置；

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；

　　(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置；

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設；

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房地產開發、城鄉規劃、物業管理等有關部門的監管，并向房地產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)業主名冊；

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

　　鼓勵建設單位為其開發的住宅小區的物業管理，提供部分經營用房或者給予資金支持。

　　第三章業主大會與業主委員會

　　第一節業主大會籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業主。

　　建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

　　(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第二節業主大會

　　第三十一條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

　　第三十二條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

　　(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

　　(四)選聘、解聘物業服務企業；

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

　　第三十三條業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

　　第三十五條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　第三十六條業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業主提議的；

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業主召開業主大會。

　　第三節業主委員會

　　第三十七條業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會依照國家有關法律、法規和業主大會的授權開展活動。

　　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(三)執行業主大會的決議、決定；

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(五)監督管理規約的實施；

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十八條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居民委員會任職。

　　第三十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業主大會會議決議；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)管理規約；

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況；

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

　　業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。

　　業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

　　業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起三日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第四十一條業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。

　　第四十二條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

　　(二)拒不履行委員職責的；

　　(三)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

　　第四十三條業主大會與業主委員會的活動經費及執行委員、委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

　　第四章物業的使用與業主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第四十五條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

　　業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

　　業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

　　第二節住宅物業的裝飾裝修

　　第四十七條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第四十八條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限；

　　(二)允許施工的時間；

　　(三)廢棄物的清運與處置；

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

　　(五)禁止行為和注意事項；

　　(六)裝修保證金的收取和退還；

　　(七)違約責任；

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫應當優先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。

　　利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。

　　第五十三條業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　第四節業主自治管理

　　第五十四條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督專項維修資金的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第五十六條管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業；業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。

　　業主對物業共有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。

　　第五十八條業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。

　　第五章物業服務企業

　　第一節物業服務企業

　　第五十九條物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

　　物業服務企業應當在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第六十條物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第六十一條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十二條物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第六十三條物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節行業自律

　　第六十四條物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第六十五條物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業服務

　　第一節物業服務內容與合同

　　第六十六條物業服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

　　(二)公共綠化的維護；

　　(三)公共區域環境衛生的維護；

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管；

　　(八)其他物業管理事項。

　　第六十七條業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案；

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

　　(三)移交物業服務用房；

　　(四)清算預收、代收的有關費用；

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的'，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第二節物業服務收費

　　第六十九條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

　　物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

　　第七十二條物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第七十三條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章物業的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　第七十七條物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當將與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第七十八條物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第二節專有部分的維護

　　第七十九條物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第八十條業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔；業主可以將其委托給物業服務企業承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

　　其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。

　　第四節專業經營設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第八十四條專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第八章社區物業管理與舊住宅區物業管理

　　第一節社區物業管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

　　第八十六條物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十七條實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

　　(三)物業管理區域內發生的突發事件；

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合；

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　第八十八條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第二節舊住宅區物業管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。

　　第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金；物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰：

　　(一)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款；

　　(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書；

　　(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正；逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第九十九條物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的；

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進行監管的；

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；

　　(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的；

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的；

　　(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

　　(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。

　　陜西省物業管理條例篇4

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條本條例所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條市、區、縣物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，開發區管理機構受市房地產行政主管部門委托負責本區域內物業管理活動的監督管理工作(以下統稱為市、區、縣物業管理主管部門)。

　　建設、規劃、工商、物價、公安、環保、市容、城市管理等行政管理部門，應當按各自職責協同實施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會應當協助區、縣物業管理主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業管理主管部門應當建立經常性的物業管理情況通報制度，并加強與有關行政管理機關的溝通。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第六條劃分物業管理區域應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素進行。

　　新建物業，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的'物業管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。

　　住宅物業，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向市、縣物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的要求。市、縣物業管理主管部門應當按照本條第一款的規定劃定物業管理區域。

　　本條例實施前，物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。

　　第七條業主應當向物業管理企業或者業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

　　一個物業管理區域內業主少于5個，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　一個物業管理區域內業主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會會議。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

　　第八條符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應當以書面形式告知物業所在地的區、縣物業管理主管部門和街道辦事處；業主也可以以書面形式告知。

　　第九條區、縣物業管理主管部門應當在收到書面報告后，及時會同街道辦事處，協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會代表、建設單位代表各1名，業主代表3名。籌備組組長由社區居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業主公約(草案)、業主大會議事規則(草案)；

　　(二)擬定業主委員會的選舉辦法(草案)，業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%；

　　(三)確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會會議召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上；

　　(五)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務籌備工作。

　　第十一條業主在首次業主大會會議上的投票權實行住宅物業一套房屋計一投票權；非住宅物業每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產權證計一投票權。單個業主所持的投票權數最高不超過全部投票權數的30%。

　　單個物業登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業主委員會應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會每屆任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。

　　采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。

　　第十五條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報區、縣物業管理主管部門備案。區、縣物業管理主管部門應當將業主委員會備案的有關情況告知物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會和轄區派出所。

　　業主委員會備案資料包括：

　　(一)業主委員會備案表；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)業主公約；

　　(四)業主大會的決定；

　　(五)業主委員會組成人員的基本情況。

　　前款規定的業主委員會備案事項發生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業管理主管部門重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產生的業主委員會憑區、縣物業管理主管部門出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業主委員會應當依法使用印章。

　　以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　第十八條業主委員會應當按照規定召集業主大會會議。業主委員會逾期不召集業主大會會議的，區、縣物業管理主管部門應當責令業主委員會限期召集。

　　第十九條業主委員會任期屆滿60日前，應在物業所在地的區、縣物業管理主管部門、街道辦事處的指導和監督下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和區、縣物業管理主管部門應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安民警協助移交。

　　任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。

　　業主委員會不得直接從事經營活動。

　　第二十條業主委員會有下列情形之一的，經指出拒不改正，區、縣物業管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地街道辦事處協助業主組織召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　(二)嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第二十一條業主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主利益受到損失的，受益業主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作；業主委員會召開業主大會會議時應當告知社區居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當書面告知社區居民委員會。

　　陜西省物業管理條例篇5

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條

　　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條

　　國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章業主及業主大會

　　第六條

　　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條

　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條

　　下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則；

　　(二)制定和修改管理規約；

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　(四)選聘和解聘物業服務企業；

　　(五)籌集和使用專項維修資金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條

　　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(四)監督管理規約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條

　　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條

　　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條

　　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條

　　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條

　　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條

　　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條

　　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條

　　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　物業管理服務編輯

　　第三十二條

　　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條

　　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條

　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條

　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條

　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條

　　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條

　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條

　　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條

　　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第四章使用與維護

　　第五十條

　　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條

　　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條

　　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條

　　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第五章法律責任

　　第五十七條

　　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條

　　違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的.，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。