商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。下面小編準備了一篇商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案，提供給大家參考!
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的`純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
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建筑結(jié)構(gòu) |
層數(shù) |
可售面積 |
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主題商場 |
2.5層 |
約7 000平方米 |
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塔樓住宅 |
4層，約40戶 |
約6 500平方米 |
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招商商場 |
2.5層 |
約8 500平方米 |
2. 銷售目標分解
××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標計劃
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銷售階段 |
建筑結(jié)構(gòu) |
銷售目標 |
百分比 |
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內(nèi)部認購和開盤期內(nèi) |
1．主題商場 |
銷售2 800平方米 |
4% |
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2．主題商場招商 |
招租1 000平方米 |
12% |
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強銷期 |
1．主題商場 |
銷售2 800平方米 |
40% |
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2．主題商場招商 |
招租3 000平方米 |
35% |
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銷售鞏固期 |
1．主題商場 |
銷售1 400平方米 |
20% |
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2．主題商場招商 |
招租4 500平方米 |
53% |
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5 營銷各階段工作任務一覽表
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營銷階段 |
營銷任務 |
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蓄勢導入期 （擬在開盤前兩個月） |
1．完成銷售前期的所有準備工作 2．向公眾闡述“休閑式商業(yè)地產(chǎn)”的獨特概念以及“財富商鋪，穩(wěn)定回報”的投資理念 3．聯(lián)合媒體和周邊開發(fā)商進行區(qū)域造勢，吸引眼球關(guān)注本項目 4．樹立本項目作為城市北部開發(fā)區(qū)中心的現(xiàn)代化休閑商業(yè)的形象定位 |
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強勢推廣期 （開盤后三個月） |
1．繼續(xù)不斷強化本項目的財富商業(yè)地產(chǎn)的投資理念 2．圍繞項目的商業(yè)地產(chǎn)概念和理念，系統(tǒng)展示本項目的特點 3．強調(diào)本項目的系列優(yōu)勢資源和巨大升值空間，為投資者做出理性訴求 |
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形象展示期 （開盤三月到半年） |
1．做好工程形象和管理服務形象的良好展示 2．舉辦針對目標客戶的系列培訓講座及其他與商業(yè)地產(chǎn)、休閑購物的宣傳和促銷活動 3．做好商業(yè)經(jīng)營的招商工作 |
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銷售掃尾期（開盤一年） |
此階段主要以客戶服務和招商活動促銷為主，把“財富商業(yè)地產(chǎn)”和“休閑購物”的概念以及“商業(yè)地產(chǎn)投資是財富的搖籃”的理念在各種服務和活動中得到進一步演繹和體現(xiàn)。另外要妥善處理尾盤價格策略 |
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)
1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20XX年5月份房交會期間開盤(或20XX年9月)，可以抓住20XX年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20XX年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
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