注冊資產評估師資產評估要點：基準地價修正法

　　基準地價修正法(Base land price modification method)是我國土地估價中重要的應用估價方法之一，下面是小編收集整理的注冊資產評估師資產評估要點：基準地價修正法，希望能夠幫助到大家。

　　基準地價的含義

　　1.基準地價定義

　　按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

　　基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

　　2.標定地價(宗地地價)

　　市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　基準地價測算的基本思路【基準地價修正法基本思路】

　　1.基準地價的確定

　　2.利用基準地價，評估標定地價

　　標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評估。

　　在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數表，以滿足評估標定地價的需要。

　　基準地價的特點與作用

　　(一)基準地價的特點

　　1.基準地價是土地使用權價格;

　　2.基準地價是區域性價格

　　這個區域可以是級別區域，也可以是區段，因而基準地價的表現形式通常為區片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

　　3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區的;

　　4.基準地價必定是平均價格

　　5.基準地價是單位土地面積的地價;

　　6.基準地價具有現實性，是評估出的特定時點的價格。

　　(二)基準地價的作用

　　1.政府公告作用

　　2.政府參與土地有償使用收益分配的

　　3.依據宏觀調控地價水平的依據

　　4.征收城鎮土地稅收的依據

　　5.進一步評估宗地地價的基礎

　　6.引導土地資源在行業部門間的合理配置。

　　基準地價修正法的基本思路-市場法的原理和思路

　　基本原理是替代原理，根據基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數把它修正為二級市場的評估價。

　　基準地價修正系數法的適用范圍

　　1.適用于完成基準地價評估的城鎮的土地估價

　　2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估

　　3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

　　基準地價修正系數法估價的程序

　　被估宗地地價= 待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其它因素修正系數

　　修正程序

　　a.收集有關基準地價資料；

　　b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；

　　c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；

　　d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正法表 ,確定待估宗地地價修正系數；

　　e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

　　f.求出待估宗地地價。

　　資產評估中地價指數修正怎么計算

　　(1)基準地價修正法

　　基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

　　根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：

　　基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2

　　式中：K1——期日修正系數

　　∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和

　　K2——年期修正系數

　　(2)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

　　其基本計算公式為：

　　土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

　　(3)市場法

　　市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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