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泰州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，下面YJBYS小編為大家整理了泰州市的物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則的具體內(nèi)容，希望對你有所幫助。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本細則。
第二條 本細則適用于泰州市范圍內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐。
第五條 市物價局會同市建設(shè)局負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。靖江、泰興、姜堰、興化等市及高港區(qū)物價局會同建設(shè)局負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費包括公共性服務(wù)收費和代收代辦費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和提供服務(wù)的內(nèi)容、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。
別墅類高檔化住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理公共服務(wù)收費，由市物價局會同市建設(shè)局，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定等級收費標準(見附表)。
第九條 在業(yè)主委員會未成立前發(fā)生的物業(yè)管理公共服務(wù)及其收費稱為前期物業(yè)管理和前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費。
第十條 實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費由價格行政主管部門核準。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)按照價格行政主管部門核定的等級收費標準，在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定，并同時約定物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。未經(jīng)核準不得預(yù)收服務(wù)費用。
建設(shè)單位自主委托物業(yè)管理企業(yè)實行小區(qū)物業(yè)管理的，應(yīng)在與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在申報商品房銷售價格時申請前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準。
價格主管部門接到物業(yè)管理企業(yè)的申請后，應(yīng)會同建設(shè)部門根據(jù)房屋開發(fā)企業(yè)承諾建設(shè)的住宅小區(qū)環(huán)境條件和物業(yè)管理硬件設(shè)施核定相應(yīng)的服務(wù)等級和收費標準。
第十一條 實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準報價格行政主管部門核準時，應(yīng)報送以下材料:
1、建設(shè)單位或所委托的物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于普通住宅前期物業(yè), 理公共服務(wù)收費標準的書面請示。書面請示的內(nèi)容包括普通住宅小區(qū)的名稱、地址、總建筑面積、住宅戶數(shù)，物業(yè)服務(wù)的標準，請求核準的收費標準等。
2、建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)的委托書(原件)。
3、建設(shè)單位關(guān)于普通住宅小區(qū)物業(yè)管理硬件條件的陳述和承諾(原件)。
4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書(復(fù)印件)。
5、物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的詳細項目和服務(wù)標準，服務(wù)承諾和違約責(zé)任(原件)。
第十二條 價格行政主管部門應(yīng)在接到前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準請示后20個工作日內(nèi)根據(jù)所報符合條件的資料核準收費標準。
第十三條 開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的，其普通住宅小區(qū)的服務(wù)等級應(yīng)事先征得建設(shè)和價格行政主管部門的同意，等級收費標準應(yīng)在中標后5日內(nèi)報價格行政主管部門備案確認。價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強招投標過程及價格行為的監(jiān)督和管理，及時糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。
第十四條 已產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)普通住宅公共服務(wù)收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意后，由業(yè)主委員會在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在約定后5日內(nèi)報價格行政主管部門備案。
第十五條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
各價格、建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導(dǎo)和規(guī)范，促進相關(guān)各方合理約定收費及有關(guān)事項。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指在業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十七條 物業(yè)管理公共服務(wù)費用構(gòu)成因素為:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護保養(yǎng)費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用(不含物業(yè)管理區(qū)域外的垃圾清運、處置等費用);
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的一般性維修、保養(yǎng)費用和公眾責(zé)任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費。
其中，合理利潤:普通住宅最高不超過8%。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)需要，分期交付住房的普通住宅小區(qū)，先期入住的業(yè)主按規(guī)定標準的60%交納前期物業(yè)管理公共服務(wù)費，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按收費標準的70%交納。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人交納，使用人拒絕繳納的由業(yè)主繳納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務(wù)收費，由價格行政主管部門根據(jù)情況確定。業(yè)主(使用人)已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車服務(wù)收費標準按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則確定;業(yè)主(使用人)不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)，并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下，占用小區(qū)公共設(shè)施、場地的，按低于社會停車收費標準、補償物業(yè)管理企業(yè)管理費用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予合理補償?shù)脑瓌t確定。
第二十一條 利用物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備以及產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的其他物業(yè)從事經(jīng)營活動應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會的委托，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收入應(yīng)按業(yè)主大會的決定進行分配和使用。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)通過競標或接受委托實施物業(yè)管理服務(wù)并收取服務(wù)費用的，其他部門、單位、企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或?qū)嵤┪飿I(yè)管理的企業(yè)收取內(nèi)容相同的費用。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)以及其他單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取的有關(guān)費用，不得直接向物業(yè)管理企業(yè)收取。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、使用人代收費用時應(yīng)出示委托單位的委托書，出據(jù)收費單位的收費發(fā)票。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以每半年或一年向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費，收費時間不得超過一年。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)公共服務(wù)收費的計費面積以房屋產(chǎn)權(quán)證的住房主體建筑面積計算，車庫、閣樓等附屬用房不在計費面積以內(nèi)。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上的押金、保證金等費用。
第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價，服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費辦法及公共照明、公共用水等公攤費用應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布，每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營設(shè)施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格行政主管部門的監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本、收支約束。
實行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣ぃ堪肽?或一年)公布一次財務(wù)狀況，接受監(jiān)督。
實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算和物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行審計。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十九條 價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，將由價格行政主管部門依法查處。
第三十條 本實施細則由泰州市物價局會同市建設(shè)局負責(zé)解釋。
第三十一條 本實施細則自2005年8月1日起執(zhí)行。以前凡與本細則不一致的有關(guān)規(guī)定予以廢止。
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