江陰市物業管理實施細則

　　物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。下面YJBYS小編為大家整理了關于江陰市的物業管理實施細則全文，希望對你有所幫助。

　　第一章　總則

　　第一條 為規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業是指房屋及配套的設備設施和相關場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　本辦法適用于本市行政區域內所有的物業管理活動。

　　新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，要逐步創造條件，實行物業管理。

　　未實行物業管理的小區，由社區負責管理。

　　配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第四條　市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　開發區管委會、各鎮政府對轄區內物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調，社區居民委員會協助做好本社區的物業管理工作。

　　規劃、建設、園林、公安、民政、物價、環保、工商等行政部門按照各自的職責，共同配合做好物業管理工作。

　　第二章　業主大會和業主委員會

　　第五條　房屋的所有人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業管理合同約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業管理服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)法律、法規規定的其他權利。

　　第六條　業主在物業管理活動中，履行以下義務：

　　(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

　　(二)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(四)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(五)按照國家和省、市有關規定交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)按照合同約定按時交納物業管理服務費用;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條　業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織，由物業管理區域內全體業主組成。

　　第八條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內，只有一個業主的，或者業主人數較少的且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會。

　　第九條　物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%但使用已超過1年的，應當召開首次業主大會。

　　第十條　首屆業主大會，應當在市房產管理局的指導下，在物業所在區域的社區居民委員會或街道辦事處的組織下，由業主代表、開發建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組應當自組成之日起30日內，組織業主召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　第十一條　業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)聽取和審議業主委員會工作報告;

　　(三)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(四)選聘、解聘物業管理企業;

　　(五)審議通過物業管理方案;

　　(六)決定專項維修資金續籌方案，并監督實施;

　　(七)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。

　　第十二條　業主大會會議可以采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式，但應當有物業管理區域內1/2以上投票權的業主參加。

　　業主大會決定事項，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力，并應以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十三條　業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員在業主中選舉產生，人數應當是5至15名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業管理企業中任職。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人和副主任1—2人。

　　業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，并須有過半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向市房產管理局備案，并抄送物業所在區域的社區居民委員會或街道辦事處。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

　　第十五條　業主委員會履行以下職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)督促違反物業管理服務合同約定、逾期不交納物業管理服務費用的業主，限期交納物業管理服務費用;

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條　業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市房產管局應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第十七條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。

　　第十八條　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理和使用辦法由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第三章 物業管理企業

　　第十九條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第二十條　物業管理企業的權利：

　　(一)依法制定物業管理區域的物業管理制度;

　　(二)依照物業管理服務合同對物業實施管理;

　　(三)依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用;

　　(四)制止違反物業管理制度及業主公約的行為;

　　(五)要求業主委員會協調其與業主的糾紛;

　　(六)依法開展有償服務;

　　(七)法律、法規規定的其他權利。

　　第二十一條　物業管理企業的義務：

　　(一)根據業主委員會審定的物業管理服務合同，實施管理服務;

　　(二)每6個月向業主委員會報告工作，并報送物業維修、更新費用的收支帳目和物業管理服務費的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督;

　　(三)根據業主委員會的要求，列席業主大會或業主委員會會議，解答業主和業主委員會的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(四)接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理;

　　(五)接受市房產管理局、其它有關行政管理部門的監督、指導;

　　(六)配合社區居民委員會開展社區文體活動;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十二條　物業管理企業的保安人員，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第二十三條　在物業管理區域內，物業管理企業應當配合社區居民委員會、街道辦事處做好自治管理工作，協助公安部門維護社會治安秩序、制止違法行為;發生治安案件或各類災害事故時，應及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、社區居民委員會和街道辦事處應當支持物業管理企業的工作，不得干預物業管理企業的正常經營和管理服務活動。

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