巴音郭楞蒙古自治州物業管理實施細則

　　巴音郭楞蒙古自治州城鎮物業管理實施細則，已經州人民政府同意，于二○○六年八月八日開始試行，下面是實施細則的全文：

　　第一章 基本原則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的有效管理、服務和使用，營造良好的居住生活環境，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規規定，結合我州實際，制定本細則。

　　第二條 在自治州各縣市城鎮區域內從事物業管理和對物業管理的監督管理，適用本細則。

　　實施物業管理的住宅小區(項目)，配套設施應完善、齊全。新建住宅小區(項目)和配套設施比較齊全的原有住宅小區(項目)應實行物業管理。配套設施不完善的原有住宅小區(項目)，如水、電、供暖、天然氣、物管用房、垃圾箱、自行車棚等建設不到位以及地下相關管線嚴重老化的，由原開發建設(產權)單位及相關供應單位整治完善，經驗收合格后實行物業管理。

　　第三條 實施物業管理應逐步實行招投標方式,以公開、公平、公正的原則，選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理。

　　第四條 物業管理實行專業化、社會化和市場化運作機制。一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分由各縣市房地產行政主管部門在充分考慮物業的共用設施設備使用、建筑規模、社區建設等因素自行確定。

　　第五條 各縣市房地產行政主管部門是本行政區域物業管理的行政主管部門，具體負責本行政區域物業管理活動的監督管理工作。

　　各縣市規劃、物價、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、有線電視、市政、環衛、供水、供暖、供氣等部門和單位，按照職責分工，做好與物業管理有關的管理工作。

　　街道辦事處(居委會)按照國家、自治區和本細則規定，做好物業管理活動中的協調和指導工作。

　　物業管理企業按照物業管理法律、法規的規定和物業服務合同的約定，實施物業管理。業主應自覺遵守業主公約的約定，支持配合物業管理企業對住宅小區實施有效管理。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 業主是指房屋的所有權人。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。對于業主人數較少的物業管理住宅小區，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　新建住宅小區(項目)交付使用，入住率達到50%以上的,應召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　第七條 物業小區(項目)內成立業主大會的,應在物業所在地縣市房地產行政主管部門和街道辦事處(居委會)指導下成立業主大會籌備組，籌備組負責召開首次業主大會。籌備組成員由業主代表、街道辦事處(居委會)、建設單位(包括公有住房出售單位)及公安派出所人員組成。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公示。

　　第八條 籌備組應做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);

　　(三)確認業主身份,擬定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)擬定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　　(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。

　　第九條 業主大會議事規則應就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出規定。

　　第十條 業主公約應就物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出約定;業主公約對全體業主具有約束力。

　　第十一條 業主大會會議可分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)20%以上業主提議;

　　(二)發生重大事故或者突發緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況;

　　發生上述情況之一的，業主委員會如不履行組織召開會議職責的，各縣市房地產行政主管部門應責令業主委員會限期召開。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。 但應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。

　　第十三條 物業管理區域內業主人數較多的,可以棟、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第十四條 業主委員會應在業主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。

　　住宅小區召開業主大會會議,應同時告知所在地的街道辦事處(居委會)。

　　第十五條 業主大會做出決定,必需經與會業主所持投票權1/2以上通過。

　　業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案等重大決定，必需經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會做出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　業主大會做出的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十六條 業主委員會委員必須是在本小區居住的業主。

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地縣市房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

　　第十七條 業主委員會履行以下職責：

　　(一)召開業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)不得在本物業小區從事經營活動;

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第十八條 業主委員會應督促違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

　　第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會經費的使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第二十條 業主委員會委員由五人以上單數組成，任期三年，可連選連任。任職期間發生變動，應及時進行補選。任期屆滿2個月前,應召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業所在地縣市房地產行政主管部門和街道辦事處(居委會)應指派人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應在其任期屆滿新的業主委員會成立之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十一條 業主大會、業主委員會應依法履行職責,不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　物業小區(項目)的業主大會、業主委員會做出的決定，應告知相關的居委會，并聽取居委會的建議。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣市房地產行政主管部門應責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十二條 業主大會、業主委員會應配合公安機關、街道辦事處(居委會)等單位,共同做好維護物業管理區域內的公共秩序等相關工作。

　　在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應積極配合所在居委會依法履行自治管理職責，支持居委會工作，并接受其指導和監督。

　　第二十三條 業主大會和業主委員會的印章依照有關法律、法規、規章和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。

　　違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十四條 建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。

　　物業小區的建設單位招投標選聘物業管理企業;投標單位少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十五條 建設單位選聘物業管理企業,應簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起止時間等內容。

　　建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限，最長不得超過二年(分期建設的物業除外)。

　　前期物業服務合同期限未滿，已成立業主大會并選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。

　　前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。但業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應退出。

　　前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的，物業管理企業應于期滿前二個月通知業主。

　　第二十七條 建設單位應在銷售物業之前,參照國家示范文本制定業主臨時公約，并向物業買受人明示。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時，應書面承諾遵守業主臨時公約。

　　第二十八條 建設單位在進行小區(項目)規劃建設時，應配套建設必要的物業管理用房(含辦公室、警衛室、清潔儲藏室、業主委員會活動用房)。建筑面積5萬平方米以內的物業小區(項目)不少于80 平方米，5萬平方米以上的物業小區(項目)按總建筑面積的2‰提供。

　　第二十九條 物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示，并負責維護和管理。物業管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業主大會同意，不得改作他用。

　　第三十條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;物業銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十一條 從事物業管理活動的企業應具有獨立的法人資格，國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理。

　　從事物業管理服務的從業人員，按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　物業管理行政管理部門應建立物業管理企業信用檔案，向社會公開。

　　第三十二條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業服務。物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。

　　業主委員會應根據業主大會的授權與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面物業服務合同。

　　物業服務合同草案應在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

　　第三十三條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第三十四條 物業管理企業應按照自治區《普通住宅物業管理服務等級標準》和物業服務合同的約定，向業主提供相應的服務。

　　第三十五條 物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點,實行政府指導價和市場調節價。 收費標準由業主和物業管理企業按照價格主管部門會同建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第三十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。 最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。 業主自用的向業主收取;物業管理企業使用的向物業管理企業收取;公共使用的由業主分攤，按合同約定收取。

　　前款所列單位不得利用特種壟斷經營優勢的便利,強制物業管理企業代收費用,也不得因物業管理企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

　　物業管理企業接受委托代收費用的，雙方應簽訂代收服務合同,但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第三十八條　縣市人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應加強對物業服務收費的監督。

　　第三十九條 物業管理企業應協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作，創建平安小區。

　　物業管理企業雇請保安人員的,應遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應履行職責,不得侵害公民的合法權益。

　　物業管理企業應積極創造條件，采用電子監控等手段加強防范，提高管理水平，維護住宅小區的安全。

　　第四十條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規定的行為或發生安全事故時,物業管理企業應制止或在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，并協助做好救助工作。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應及時依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五章 物業的使用和維護

　　第四十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施和公共綠地，不得改變用途和私自占用。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業主大會討論決定同意后，由業主委員會依法辦理有關手續。

　　第四十二條 物業管理小區內的公共停車場(位),停放車輛需要收費的，由業主大會決定。業主大會決定對停放車輛收費的，可委托物業管理企業依照物價部門制定的標準收取。其收入扣除成本外，用于彌補維修資金的不足。

　　車主對車輛有看管要求的，由車主和物業管理企業依照物價部門制定的標準另行簽訂看管合同。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理小區內停放，不得收費。

　　小區內停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第四十三條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十四條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。責任劃分如下：

　　(一)供水、供熱設施：住宅樓單元門前檢修井以內部分由業主負責，以外部分由供水、供熱單位負責。

　　(二)排水設施：住宅區建設紅線范圍內的排水管道及窨井(不含市政管線)由業主負責;以外的由市政部門負責。

　　(三)供氣設施：由供氣部門負責，維修、更新改造費用按有關規定執行。

　　(四)供電設施：住宅樓用戶電表以內(含電表)由業主負責,電表以外由供電部門負責管理。

　　(五)通訊設施：由通訊部門負責。

　　(六)有線電視設施;由有線電視部門負責。

　　由業主負責的房屋共用部位和共用設施設備部分，可以委托物業管理企業實施維修養護。業主房屋室內自用部分，由業主自行維修;

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應服從物業管理企業的管理和監督。工程完工后應及時恢復原狀。造成損失的，應給予相應賠償。

　　第四十五條 物業使用禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構;

　　(二)損壞或者擅自占用物業共用部位、共用設施設備,移動共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業的使用性質，私搭亂建;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(六)違反規定生產、儲存、經營易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲;

　　(七)未經批準擺攤設點;

　　(八)隨意停放車輛;

　　(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十)利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(十一)將不具備居住條件的住宅樓地下室用于居住;

　　(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十三)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第四十六條 業主或者使用人裝飾裝修房屋，應事先告知物業管理企業，物業管理企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及違反規定的處理辦法書面告知業主或者使用人。裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位對裝飾裝修活動的監督檢查。

　　第四十七條 業主房屋在使用中向鄰居房屋漏水的,由該業主負責查明原因，屬保修期內工程質量問題的，由建設單位負責維修，超過保修期的或業主裝修及使用不當造成的，由該業主負責維修，鄰居業主要積極配合維修工作。該業主不進行維修或鄰居業主不配合維修的，承擔由此造成的一切損失。

　　第四十八條 房屋共用部位和共用設施設備部分,由物業管理企業根據合同的約定定期進行維修養護。

　　物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人應給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或財產損失的，責任人應負責修復或者賠償。

　　第四十九條 住宅小區內的住宅物業、非住宅物業，應按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由縣、市房地產行政主管部門會同財政部門制定。

　　第六章 附 則

　　第五十條 本細則自公布之日起施行。

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