房地產業營業稅的處理

時間：2020-08-21 11:27:44 辦稅指南我要投稿

房地產業營業稅的處理

　　房地產業營業稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來看看!

房地產業營業稅的處理

　　房地產企業繳納營業稅問題

　　《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計準則》及稅法并沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。

　　目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額計提“營業稅金及附加”，即借“營業稅金及附加”，貸“應交稅費——應交營業稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借“應交稅費——應交營業稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉入當年銷售收入，并將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業稅金及附加”，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表“預收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應并入其他流動資產反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數表示。

　　房地產企業預繳所得稅會計處理

　　《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)，關于未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的.住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

　　房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產負債表中資產類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。

　　拓展：

　　房地產開發企業預交稅費的會計核算

　　一、預售收入營業稅金及附加的核算

　　稅法規定 “納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”，因此，房地產開發企業在取得預售房地產收入時，就須按稅法規定就繳納相應的營業稅金及附加，但按《會計準則》和《企業會計制度》的規定該預收款尚不符合收入確認原則。因此，會計核算和稅收管理的不一致。為了真實反映企業當期的經營成果，根據收入配比原則，該預收款所需繳納的營業稅金及附加尚不構成企業的成本支出，僅是一種預付性質的現金流出。對此，房地產開發企業在會計核算時，應在“應交稅費”科目下設“xx開發項目-預交營業稅金及附加”二級明細科目、同時根據所繳交的不同稅費名稱設置三級明細科目進行核算，用于匯集開發項目在完工前預繳的營業稅金及附加。

　　例1、A房地產企業2008年收取的未完工開發項目B預售款5000萬元，計算繳納營業稅250萬元、城建稅17.5萬元，教育費附加10萬元。2009年1月該開發項目完工，當月交房并確認收入8000萬元。

　　1、2008年取得預售收入繳交營業稅金及附加時的會計分錄：

　　借：應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-營業稅250萬元

　　應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-城建稅17.5萬元

　　應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-教育費附加10萬元

　　貸：銀行存款 55.5萬元

　　2、2009年1月開發項目完工，交房實現收入8000萬元，按規定應交營業稅金及附加為400萬元、城建稅28萬元、教育費附加16萬元。因2008年在取得預售收入時已預交了相應的稅費，因此在當期實際繳交時應將已預交數扣除，則2009年1月實際應交的營業稅金為150萬元、城建稅為10.5萬元、教育費附加為6萬元。會計分錄如下：

　　(1)計算當期銷售應交的營業稅金及附加

　　借：營業稅金及附加(B開發項目) 440萬元

　　管理費用(地方教育費附加) 4萬元

　　貸：應交稅費(B開發項目-應交營業稅) 400萬元

　　應交稅費(B開發項目-應交城建稅) 28萬元

　　應交稅費(B開發項目-應交教育費附加) 16萬元

　　(2)將原已預交的營業稅金及附加轉沖當期應交數

　　借：應交稅費(B開發項目-應交營業稅) 250萬元

　　應交稅費(B開發項目-應交城建稅) 17.5萬元

　　應交稅費(B開發項目-應交教育費附加) 10萬元

　　貸：應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-營業稅 250萬元

　　應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-城建稅 17.5萬元

　　應交稅費(B開發項目-預交營業稅金及附加-教育費附加 10萬元

　　注：原已預交的營業稅金及附加在2009年1月地方稅(費)申報表中“減免或已繳稅(費)額”欄中填列。

　　(3)繳交稅款

　　借：應交稅費(B開發項目-營業稅)150萬元

　　應交稅費(B開發項目-城建稅)10.5萬元

　　應交稅費(B開發項目-教育費附加)6萬元

　　貸：銀行存款 166.5萬元

　　二、預售收入所得稅的會計核算

　　國稅發[2006]31號與國稅函[2008]299號文件規定房地產開發企業“在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或分月)計算出利潤額，計入利潤總額預繳，開產產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再進行調整”。由于預售收入繳交的所得稅也是一種預付性質的款項，在會計上應作為可抵扣暫時性差異進行核算，待開發產品完工后預售收入符合營業收入確認條件時，該項可抵扣暫時性差異才能進行抵扣，因此，房地產開發企業應設置“遞延所得稅資產”對該項目可抵扣暫時性差異進行核算，由于考慮到房地產開發企業同時開發幾個項目，因此，應在該科目下按開發項目名稱設置明細進行核算。

　　接例1，假定B開發項目完工后，可售面積為50000平方米，可售面積單位工程成本為1500元，已售面積40000平方米，開發項目在市區，預計利潤率為15%，適用稅率25%。

　　1、2008年收取預售款時，按規定的預計利潤率計算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬元。會計分錄為

　　借：遞延所得稅資產(B開發項目) 187.5萬元

　　貸：銀行存款 187.5萬元

　　2、2009年1月開發項目完工，進行差異調整，已售開發產品計稅成本為40000×1500=6000萬元，已實現的銷售收入8000萬元，則實際毛利額2000萬元，毛利率為25%。則當期應申報調整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬元。會計分錄為

　　借：所得稅(B開發項目) 500萬元

　　貸：應交稅費(應交所得稅-B開發項目) 500萬元

　　因原預售時產生的可抵扣暫時性差異在此時已消失，因此應將可抵扣暫時性差異對所得稅的影響予以轉回，會計分錄為：

　　借：應交稅費(應交所得稅- B開發項目)187.5萬元

　　貸：遞延所得稅資產(B開發項目) 187.5萬元

　　上述兩筆業務也可一并處理，如下：

　　借：所得稅(B開發項目) 500萬元